جلسه هشتاد و شش 86 ، ادامه شرح قرارداد مشارکت در ساخت ، مسئولیت های صاحبان زمین در مواقعی که سازنده فاقد مجری ذیصلاح باشد ، بازخوانی یک پرونده واقعی کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت ، تعریف اصطلاحات حقوقی قراردادها

جلسه هشتاد و شش 86 ، ادامه شرح قرارداد مشارکت در ساخت ، مسئولیت های صاحبان زمین در مواقعی که سازنده فاقد مجری ذیصلاح باشد ، بازخوانی یک پرونده واقعی کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت ، تعریف اصطلاحات حقوقی قراردادها1 min read

حقوق مهندسی ایران

ادامه شرح قرارداد مشارکت در ساخت ، مسئولیت های صاحبان زمین در مواقعی که سازنده فاقد مجری ذیصلاح باشد ، بازخوانی یک پرونده واقعی کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت ، تعریف اصطلاحات حقوقی قراردادها

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

در رابطه با مبحث قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع مهم دیگری وجود دارد که در اینجا به آن می پردازیم؛ موضوعی که کمتر به آن توجه می شود، اما اخیراً با توجه به اینکه باب آن را در مبحث قراردادهای مشارکت در ساخت باز کرده ایم، حساسیت مختصری برای بعضی از مشاورین املاک ایجاد کرده که آن را در قراردهایشان لحاظ کرده اند.

مسئولیت های صاحبان زمین در مواقعی که سازنده فاقد مجری ذیصلاح باشد :

در حوادث ساختمانی مثل ریزش گود یافت آباد، گود خیابان خاقانی و گود خیابان یوسف آباد و حتی حوادثی که در زمان بهره برداری پیش آمده (پرونده خیابان دولت آباد)گاهاً دیده شده است که صاحبان زمین، قرارداد مشارکت در ساخت را با سازندگان فاقد صلاحیت منعقد کرده و همین موضوع  باعث شده تا در محاکم قضایی درصد تقصیر بگیرند. از آنجایی که این موضوع در قانون دیده شده است و طبق مبحث دوم مقررات ملی ساختمان؛ عملیات ساخت و ساز باید توسط افراد ذیصلاح انجام شود؛ لذا وقتی حادثه ای پیش می آید ؛چه در زمان ساخت چه در زمان بهره برداری؛ ممکن است علاوه بر شهرداری، سازمان نظام مهندسی و مهندس ناظر و … برای صاحب زمین نیز سهم تقصیر منظور شود. در این رابطه حادثه معروف خیابان دولت آباد را مثال می زنیم؛ در این پروژه صاحب زمین برای احداث 10 واحد با سازنده دیپلمه ای قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می کند. سال 89 پروژه بدون مشکل به اتمام می رسد و پایانکار و سندهای تفکیکی صادر می شود. صاحب زمین و سازنده ده واحد را می فروشند. 5 سال بعد در زمان بهره برداری یکی از سنگ های نما جدا شده و روی سر یک عابر پیاده می افتد و باعث فوت او می شود. پرونده به دادسرای کیفری رفته و بعد از بررسی موضوع توسط کارشناس، متوجه می شوند که ساختمان در زمان ساخت مجری ذیصلاح نداشته است؛ به این ترتیب علاوه بر شهرداری، صاحب زمین هم که قرارداد مشارکت بسته بود 5% تقصیر گرفت. بنابراین در اینجا می خواهیم به سرفصلی بپردازیم که صاحبان زمین متوجه مسئولیت های قانونی خود باشند و میخواهیم  برای آن ها راه حل مناسبی ارائه دهیم.

برای شروع بحث، پرونده گود یافت آباد را مجدداً برای شما بازخوانی می کنیم.

بازخوانی پرونده اول گود یافت آباد شهر تهران

 شخصی در یافت آباد ساختمان کلنگی داشت که برای نوسازی و ساخت آن به یک بنگاه املاک مراجعه می کند و از طرف بنگاه به او سازنده ای معرفی می شود. بعد از عقد قرارداد مشارکت درساخت و پیرو کارهای اخذ پروانه ساختمانی، سازمان نظام مهندسی نیز ناظر را معرفی می کند اما پروانه ساختمانی بدون درج نام مجری ذیصلاح صادر می شود. در خرداد ماه سال 1393 در زمان گودبرداری ، پلاک ضلع شرقی به داخل گود ریزش می کند، در این حادثه چهار نفر فوت می کنند و خسارات جانی و مالی هنگفتی به بار می آید. پرونده در دادسرای کیفری کارشناسی می شود و به مهندس ناظر 10% تقصیر(به دلیل اینکه هیچ گزارشی در رابطه با مسائل فنی گودبرداری اعم از عدم اجرای سازه نگهبان، برداشتن سپر خاکی و … نداده بود)، شهرداری 15% تقصیر (به دلیل عدم معرفی مجری ذیصلاح) ، سازمان نظام مهندسی 5%تقصیر (به دلیل معرفی مهندس ناظر قبل از روئیت قرارداد مجری ذیصلاح) ، صاحب زمین 10%و سازنده نیز 60% تقصیر می گیرند.صاحب زمین به قاضی اعتراض می کند و می گوید من در این حادثه سببیت و مباشرت نداشتم. اما در دادگاه به ایشان تفهیم می شود که شما سبب بودی و اثر گذار؛ زیرا شما حق نداشتید با شخصی که صلاحیت اجرای ساختمان را ندارد، قرارداد مشارکت درساخت ببندید، مگر اینکه او یک مهندس مجری ذیصلاح معرفی میکرد.

فرض کنید شخصی که گواهینامه رانندگی ندارد؛ از یک فردی که صاحب یک خودرو است می خواهد ماشین خود را در اختیار او قرار دهد تا با آن مسافرکشی کند، صاحب خودرو هم قبول می کند و با راننده بدون گواهینامه یک قرارداد می بندد مبتنی بر اینکه 50  درصد از درآمد برای صاحب ماشین و50 درصد هم برای  شخص راننده بدون گواهینامه. از قضا روزی تصادفی پیش می آید و شخصی فوت می کند در این حالت صاحب ماشین  نیز مقصر خواهد بود و حداقل 20% از سهم تقصیر پول خون متوفی را باید بپردازد . وقتی کتباً اجازه استفاده از ماشین را به شخصی که گواهینامه ندارد بدهید تقصیر بیشتری نیز خواهید گرفت؛ همین مسئله در رابطه با صاحب زمین در قرارداد مشارکت نیز صدق میکند.

این مطلب هم میتونه مفید باشه  جلسه صد و بیست 120 ، بازخوانی یک پرونده واقعی مرگ خاموش در اهمیت دریچه تبادل هوا ، مسوولیت مدیریت آپارتمان ( مدیر آپارتمان ) و بهره بردار کنندگان در تغییرات سیستم گرمایش آپارتمان با بازخوانی یک پرونده واقعی در مرگ خاموش ، عدم رسیدن احضاریه های دادگاه به ناظرین گاز و محکومیت آنها با بازخوانی یک پرونده واقعی در مرگ خاموش

وقتی صاحب زمین با سازنده فاقد صلاحیت ، قرارداد مشارکت درساخت می بندد در صورت بروز حادثه، صاحب زمین هم مقصر خواهد بود. در این خصوص پرونده های زیادی وجود دارد؛ از جمله پرونده گود یوسف آباد.

بازخوانی پرونده دوم 

 در این پرونده صاحبان زمین که پنج نفر بودند با سازنده دیپلمه ای قرارداد مشارکت در ساخت می بندند، پروانه ساختمانی پروژه برای 1800 متر مربع،  بدون مجری ذیصلاح صادر می شود. در زمان خاکبرداری پلاک ضلع غربی به درون گود ریزش می کند. خوشبختانه در این حادثه کسی فوت نکرد. کارشناسان پس از بررسی، میزان خسارت وارده را 700 میلیون تومان برآورد کردند که 10% مهندس ناظر، 5% مهندس محاسب (زیرا نقشه سازه نگهبان نداده بود)، 10% شهرداری، 5% سازمان نظام مهندسی، 10% صاحبان زمین و 60% نیز سازنده تقصیر میگیرد. صاحبان زمین به این حکم اعتراض کردند اما قاضی گفت وقتی شما با شخصی قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده اید که پروانه و صلاحیت اجرا ندارد در واقع مرتکب به جرم شده اید.در پرونده یافت آباد که چهار نفر در حادثه فوت کردند، برای صاحب زمین، ناظر، شهردار و رییس سازمان نظام مهندسی حکم زندان صادر شد، این موضوع شوخی نیست! این آسیب درمان دارد اما لازم است ابتدا این پرونده ها بازخوانی شوند تا متوجه اهمیت موضوع بشوید.

  • وقتی سازنده با مجری ذیصلاح قرارداد منعقد می کند، شهرداری، سازمان نظام مهندسی و صاحب زمین تبرئه خواهند شد و مجری ذیصلاح سپر بلای این سه خواهد شد. اگر مجری ذیصلاح واقعاً اجرای کار را بر عهده بگیرد مشکلی نیست، ولی مسئله اینجاست که مجری با این همه مسئولیت یک قرارداد سوری امضا می کند! اما در قانون چیزی تحت عنوان قرارداد سوری وجود ندارد و هر جایی که مشکلی پیش بیآید همان قرارداد به اصطلاح سوری، ملاک عمل خواهد بود. عبارت قرارداد سوری یک غلط مصطلح بوده که در جامعه رواج پیدا کرده است. قرارداد سوری چیزی از مسئولیت مجری ذیصلاح نمیکاهد، فقط در مواردی که مجری ذیصلاح طرف اصلی قرارداد با پیمانکاران جزء نباشد می تواند در بعضی از مسائل درصد تقصیر کمتری بگیرد که در این حالت سازنده (طرف قرارداد با پیمانکار جزء) مباشر و مجری سبب مؤجده خواهد بودکه در جلسات آتی به شرح انواع سبب ها نیز خواهیم پرداخت. در اینجا پرونده تهرانپارس را بازخوانی می کنیم؛

بازخوانی پرونده سوم گود منطقه تهرانپارس شهر تهران

در این پروژه سازنده و صاحب زمین جهت احداث آپارتمان ده واحدی یک قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می کنند، به دلیل متراژ بالای 2000 متر مربع، شهرداری پروانه ساختمانی را با معرفی مجری ذیصلاح صادر می کند. مجری برگه تعهد را گواهی امضای محضری کرد و به سازنده تحویل میدهد  تا بر اساس آن پروانه ساختمانی صادر شود. مجری ذیصلاح قصد اجرای پروژه را داشته اما سازنده اجازه این کار را به او نمی دهد. مجری نیز به دلیل عدم آگاهی از مسئولیت هایش کار را رها می کند. در حین خاکبرداری پلاک ضلع شرقی فرو ریخت و دو نفر نیز فوت کردند (گود چهار و نیم متری بدون ایجاد سپر خاکی و بدون سازه نگهبان). پرونده در دادسرای کیفری بررسی و پس از کارشناسی های متعدد حکم صادر می شود. به دلیل اینکه پروژه دارای مجری ذیصلاح بود صاحب زمین، سازمان نظام مهندسی و شهرداری تبرئه می شوند و برای مهندس ناظر 10% تقصیر (ایشان هیچ گزارشی نداده بود)، برای مجری ذیصلاح 30% تقصیر به دلیل ترک فعل طبق ماده 295 قانون مجازات اسلامی، و برای سازنده نیز 60% تقصیر در نظر می گیرند. سازنده به هیأت کارشناسی سه نفره می گوید که پروژه مجری ذیصلاح دارد بنابراین من نباید تقصیری بگیرم؛ مهندس میررضوی که در جلسه  دادگاه حضور داشتند در پاسخ به ایشان اینگونه جواب میدهند که کارگری که سپر خاکی را برداشته از شما دستمزد گرفته است، قرارداد لودر را شما امضا کرده اید بنابراین شما مباشر بوده اید، مجری ذیصلاح هم تقصیر دارد اما او سبب است.

  • این موضوع مانند مثال قرارداد مسافرکشی با ماشین است که در بالا عنوان شد؛ این بار شخص فاقد گواهینامه پیشنهاد می کند برای رفع خلأ قانونی نداشتن گواهینامه رانندگی، با یکی از دوستانم که گواهینامه رانندگی دارد قرارداد میبندم مبنی بر اینکه دوستم به جای من رانندگی کند، از طرفی خودم با شما که صاحب ماشین هستید قرارداد مشارکت    می بندم، مبنی بر اینکه با ماشین شما به صورت مشارکت مدنی مسافرکشی کنم و همچنین در قرارداد قید می کنیم که ماشین تحویل دوستم که گواهینامه رانندگی دارد خواهد شد. اگر در این حالت روزی اتفاقی شخص فاقد گواهینامه پشت فرمان ماشین باشد و با عابر پیاده ای تصادف کند که منجر به فوت عابر شود در این حالت  وی مباشر و قاتل اصلی بوده و درصد تقصیر اصلی را می گیرد و چون گواهینامه ندارد؛ شخص صاحب ماشین را به دادگاه احضار میکنند، اما ایشان با استناد به قرارداد از خود دفاع می کند و می گوید قرار بر این بود که ماشین به شخص دارای گواهینامه رانندگی تحویل شود اما ایشان ترک فعل کرده است بنابراین تبرئه خواهد شد و به شخصی که فاقد گواهینامه بوده و ترک فعل کرده درصد تقصیر قابل توجهی خواهند داد. دقیقاً همین موضوع در مثال فوق دیده می شود،  فرض شود که شما به عنوان صاحب زمین با سازندة فاقد صلاحیت اجرا، قرارداد مشارکت می بندید مشروط بر اینکه ایشان جهت اجرای پروژه با یک مجری ذیصلاح قرارداد ببندد. فرض کنید مجری ذیصلاح ترک فعل کرده است، در این حالت چنانچه حادثه ای پیش آید دادگاه همه عوامل را صدا می زند و وقتی پروژه مجری ذیصلاح دارد صاحب زمین می تواند با ارائه قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مجری از خود دفاع کرده و تبرئه شود (چه در زمان احداث و چه در زمان بهره برداری). بنابراین داشتن نام مجری ذیصلاح در قرارداد مشارکت بسیار مهم است.
این مطلب هم میتونه مفید باشه  جلسه هشتاد و پنج 85 ، ادامه شرح قرارداد مشارکت در ساخت ، شرح شرایط خصوصی قرارداد ، حدود اختیارات داور و نحوه عزل آن ، شرح نقشه پیشنهادی و تقسیم نامه ، شرح فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت ، چرخ کردن صاحب زمین با سفته

به همین جهت ما به عنوان پژوهشگر و مدرس مباحث قراردادهای مشارکت در ساخت، اصرار داریم به منظور اینکه صاحبان زمین در خصوص حوادث احتمالی در حین ساخت و یا بهره برداری تقصیری نگیرند، در قراردادهای مشارکت در ساخت یک بند در نظر گرفته و این عبارت قید شود:

سازنده/ سازندگان با امضای این قرارداد متعهد میگردند که ساخت ساختمان و یا مدیریت بر اجرای ساختمان را توسط مجری ذیصلاح که دارای پروانه اشتغال اجرا از وزارت راه و شهرسازی(سازمان نظام مهندسی ساختمان) باشد اجرا نمایند و یک نسخه از قرارداد مجری ذیصلاح و کپی برابر اصل پروانه اشتغال او را نیز به صاحب/ صاحبان زمین ارائه دهند در غیر اینصورت عواقب خسارات حوادث جانی و مالی ناشی از آن، چه در زمان احداث ساختمان و چه در زمان بهره برداری بر عهده سازنده/ سازندگان بوده و صاحب/ صاحبان زمین هیچگونه مسئولیتی ندارند ” .

در مواقعی دیده شده سازنده با جعل پروانه اشتغال مجری ذیصلاح این بند قرارداد را دور می زند، بنابراین صاحبان زمین توجه داشته باشند که کپی برابر اصل پروانه اشتغال مجری ذیصلاح را از سازنده مطالبه کنند.

در اینجا یک سوال مطرح است؛ که آیا عبارت مذکور به تنهایی رافع مسئولیت صاحب زمین می باشد یا خیر؟ توصیه می شود صاحب زمین به همین جمله فوق در قرارداد کفایت نکند و در صورتی که سازنده مدارک خواسته شده در بالا را به ایشان تحویل نداد، حتماً در اوایل کار و طی چند مرحله ، اظهارنامه قضایی مبنی بر لزوم ارائه قرارداد مجری ذیصلاح طبق همان شماره ماده مندرج در قرارداد، به نشانی اقامتگاه قانونی سازنده بفرستد، در این صورت مجموعه این مدارک می تواند شما را در دادگاه تبرئه کند. صاحبان زمین باید تمامی مدارک از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، پروانه ساختمانی، نقشه ها، اظهارنامه های قضایی و … را تا ابد نزد خود نگهداری کنند تا در مواقع لزوم چه در زمان احداث ساختمان و چه در زمان بهره برداری بتوانند به آن ها استناد کنند.

در اینجا سرفصل مربوط به ” مسئولیت صاحبان زمین در زمانی که سازنده فاقد مجری ذیصلاح باشد “ را خاتمه میدهیم و در ادامه به بازخوانی یک پرونده کلاهبرداری می پردازیم.

  • دراینجا ذکر یک نکته لازم است ؛ که ما در کشورمان خلأ قانونی نداریم، بلکه عدم آگاهی و نداشتن دانش حقوقی موجب می شود تا در تنظیم قراردادهایمان نتوانیم تمام جوانب کار را در نظر بگیریم، در حالیکه قوانین کشور ما در مباحث قراردادی، یکی از پیشرفته ترین قوانین دنیاست و در آن به تمام حالات و جزئیات پرداخته شده است.

 ارسطو می گوید ”  انسان دانا آدم نادان را به راحتی تشخیص می دهد چون خودش نیز زمانی نادان بوده است، اما آدم های نادان نمی توانند انسان دانا را تشخیص دهند زیرا هرگز دانا نبوده اند ” ، بنابراین کسانی که به قانون اشراف ندارند تصور می کنند ما در کشور خلأ قانونی داریم.

بازخوانی پرونده کلاهبرداری در قرارداد مشارکت درساخت

 در این پرونده نیز صاحبان زمین به دلیل بی دقتی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، دارایی خود را از دست دادند. لازم به ذکر است یک طرف این قرارداد همان سازنده ای بود که در جلسه گذشته شیوه کلاهبرداری او را در بحث “چرخ کردن صاحب زمین با سفته” شرح دادیم.

حدود 4 سال پیش این سازنده با صاحبان 4 خانه کلنگی همجوار قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می کند (60 درصد صاحبان زمین و 40 درصد سازنده) و توافق می کنند که به هر یک از صاحبان زمین نیز طی چند مرحله یکصد میلیون تومان به صورت بلاعوض بپردازد.سازنده قرارداد مشارکت را به گونه ای طراحی کرده بود که در صفحه دوم این قرارداد (قرارداد سه صفحه داشت و از ابتدا برای کلاهبرداری طراحی شده بود) ذکر شده بود که 60 درصد متعلق به صاحبان زمین و 40 درصد متعلق به سازنده بوده و اینکه سازنده موظف است به هر یک از صاحبان زمین مبلغ 100 میلیون تومان بلاعوض بپردازد و هنگام امضای قرارداد به هر یک از آنها 15 میلیون تومان بپردازد و 85 میلیون تومان باقیمانده را نیز در مراحل مذکور پرداخت نماید. تا اینجا هیچ مشکلی در قرارداد وجود ندارد.

  • این سازنده معمولاً با یک بنگاه آشنا کار می کرد، در زمان امضای قرارداد، صاحبان زمین را به همان بنگاه می برد، و قبلاً با بنگاه هماهنگ می کند که در زمان انعقاد قرارداد طوری کار را انجام دهد که صاحبان زمین تنها صفحه آخر قرارداد را امضا کنند. از طرفی صفحه اول و دوم قرارداد را طوری با فونت ریز تنظیم کرده بود که متن تا انتهای صفحه آمده و جایی برای امضا درانتهای صفحه باقی نمانده بود (در این مواقع انسان ناخودآگاه صفحه را رد می کند). در قرارداد نیز صاحب بنگاه را به عنوان داور با حدود اختیارات در چارچوب شرایط خصوصی، تعیین می کنند و همه حاضرین تنها صفحه آخر قرارداد را امضا می کنند.
این مطلب هم میتونه مفید باشه  جلسه هفتاد و دو 72 ، بیان حق الزحمه مهندس ناظر بابت ایجاد اضافه متراژ ، بیان پرداخت ۵ درصد سهم سازمان از حق الزحمه نظارت ، بیان حالتی که دو ناظر بدون تعویض هم زمان نظارت ساختمانی را بر عهده داشته باشند ، شرایط تعویض ناظر بدون توافق با ناظر قدیم ، بحث حقوقی در رابطه با رای کمیته داوری مبنی بر تعویض ناظر بدون توافق با ناظر قدیم ، مسئولیت ناظر پس از محکومیت شورای انتظامی برای نظارت هایی که از قبل دارد

سازنده پس از اخذ پروانه ساختمانی کار را شروع می کند و پس از اجرای فونداسیون و همزمان با مطالبه یکی از صاحبان زمین در خصوص باقیمانده مبلغ بلاعوض، معترض می شود و می گوید قیمت مصالح بالا رفته و من از عهده کار بر نمی آیم و تقاضای فسخ قرارداد را دارم، و با این دعوای سوری کاری می کند که یک جلسه دیگر همگی جهت داوری در بنگاه دور هم جمع شوند. از طرفی با بنگاه به عنوان داور هماهنگ می کند تا در آن جلسه یک صورتجلسه سازش تنظیم کند همچنین از او می خواهد در ازای4 میلیون تومان اقدام به تعویض صفحه دوم قرارداد کرده و امضای صاحبان زمین را در تمام صفحات قرارداد اخذ کند. داور نیز قبول می کند و با تمام صاحبان زمین تماس می گیرد و روز و ساعت جلسه را اطلاع می دهد و از آن ها می خواهد قراردادشان را نیز همراه داشته باشند(تنها یک نسخه از قرارداد به 4 نفر صاحب زمین داده شده بود).

  • در آن جلسه داور حق را به صاحبان زمین می دهد و یک صورتجلسه سازش تنظیم می کند و در آن می نویسد نوسانات بازار هیچگونه اثری در این قرارداد ندارد.در حین امضای صورتجلسه داور به حاضرین می گوید لازم بوده است روز اول تمام صفحات قرارداد امضا شود اما فراموش کرده اید و آن لحظه از آنها می خواهد تمام صفحات را امضا کنند و بعد از گرفتن نسخه قرارداد صاحبان زمین طی یک نمایش ساختگی شیرازه قرارداد را باز کرده و صفحه دوم قرارداد صاحبان زمین را عوض می کند(نسخه قرارداد داور و سازنده را نیز از قبل آماده کرده بود). درصفحه دوم نوشته شده بود 60 درصد متعلق به سازنده و 40 درصد متعلق به صاحبان زمین بوده، همچنین مبلغ صد میلیون تومان بلاعوض به هر یک از صاحبان زمین پرداخت شد.

با توجه به سهل انگاری صاحبان زمین و عدم امضای تمامی صفحات در روز عقد قرارداد، و همچنین سهل انگاری در قرائت مجدد قرارداد در روز داوری، سازنده موفق می شود امضای صاحبان زمین را در قرارداد جدید بگیرد. بعد از چند ماه صاحبان زمین متوجه تغییرات قرارداد می شوند و به بنگاه می روند و کار را پیگیری می کنند اما قادر به اثبات تعویض قرارداد نبودند و در دادگاه نتوانستند کاری از پیش ببرند.

بنابراین توجه داشته باشید در قراردادهای مشارکت حتماً ابتدا تک تک صفحات را به دقت مطالعه کنید و در صورتی که ابهام و ایرادی نبود زیر تمام صفحات توسط صاحبان زمین و سازندگان و داور اثر انگشت، تاریخ، نام و نام خانوادگی و امضا انجام شود. ضمن اینکه به هر یک از صاحبان زمین و سازندگان باید یک نسخه از قرارداد تحویل داده شود.

تعریف اصطلاحات حقوقی قراردادها :

ما در قراردادها اصطلاحاتی داریم مثل خاتمه، فسخ، اقاله، تفاسخ، انفساخ، منفسخ، ابطال، احاله و … که معانی این واژه ها با هم متفاوت است، لذا لازم است در اینجا آن ها را شرح دهیم.

خاتمه :

خاتمه قرارداد (منظور تمام انواع قراردادها است) به معنی ایفای کامل تعهدات قرارداد توسط طرفین قرارداد است.

فسخ :

فسخ قرارداد یعنی خاتمه قرارداد به اراده یکی از طرفین قرارداد پیش از موعد قانونی آن، که می بایست موجبی داشته باشد؛ بنابراین شما باید موجبات فسخ قرارداد را در آن پیش بینی کنید، البته علاوه بر موجبات فسخ قرارداد، خیارات هم می تواند فسخ قرارداد کنند. توجه کنید انتهای این کلمه حرف “خ” است، مواردی بوده است که در قرارداد کلمه “فسق” قید شده، در این حالت آن جمله از قرارداد در دادگاه قابل استناد نخواهد بود.

ِاقاله :

ِاقاله یا تَفاسُخ به این معنی است که قرارداد به حالت اول باز می گردد، اقاله باید به درخواست دو طرف قرارداد صورت بگیرد، که بسته به شرایط ممکن است خساراتی برای طرفین داشته باشد.

انفساخ :

 انفساخ به این معنی است که قرارداد خود به خود به هم بخورد. به عنوان مثال در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده است در صورتیکه سازنده ظرف مدت یک ماه بعد از امضای قرارداد موفق به اخذ پروانه ساختمانی نشود قرارداد منفسخ می گردد. مراقب باشید در این حالت از کلمه فسخ یا باطل شدن استفاده نکنید.

ابطال :

ابطال، بطلان، باطل شدن هر سه یک چیز است؛ نمونه مشهود آن خیار شرط است، در قانون مدنی آمده است که اگر برای خیار شرط مدت نگذارید قرارداد را فسخ نمی کند بلکه باطل می کند (تمام خیارات قرارداد را فسخ می کند به غیر از خیار شرطی که مدت نداشته باشد).

فرض کنید من برای ملک شخص دیگری بدون هیچگونه وکالتی قرارداد مشارکت در ساخت به نفع خودم بنویسم، این قرارداد باطل است. بحث باطل بودن وجوه زیادی دارد اما در اینجا لزومی به توضیح تخصصی آن ها نیست.

احاله :

احاله به این معنی است که یکی از طرفین قرارداد تعهدات خود را به شخص دیگری انتقال دهد. البته احوط ( صیغه مبالغه احتیاط ) آن است که طرفین قرارداد این حق را از یکدیگر سلب کنند، لذا در قراردادهای مشارکت در ساخت ذکر کنید که” هیچ یک از طرفین قرارداد حق احاله ندارند؛ بالاخص سازنده حق ندارد تعهدات خود را به شخص دیگری انتقال دهد “.

حقوق مهندسی ایران
این صفحه را در شبکه های اجتماعی با دوستان و همکارانتان به اشتراک بگذارید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.