نحوه انعقاد قرارداد نظارت ، بیان تاریخ شروع قرارداد نظارت و اخذ وکالتنامه از نماینده مالک ، نحوه تمدید قرارداد نظارت ، بحث روش تعویض ناظر بیان آنکه اتمام مدت قرارداد رافع مسئولیت مهندس ناظر نمی باشد ، شرح اهمیت صدور پروانه تعویض ناظر ( پیرو پروانه ) برای تعویض ناظر

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

موضوع این جلسه بحث درخصوص نحوه تنظیم قرارداد نظارت بین مهندسان ناظر، چه تک ناظره و چه چهارناظره با مالک می باشد . مهندس ناظر باید در روزی که در دفتر خانه برگه تعهد محضری خود را گواهی امضا می کند در همان روز هم باید  قرارداد نظارت توسط مالک و ناظر امضا گردد.توصیه می شود که مهندس ناظر نباید خود به تنهایی به دفتر خانه رفته و برگه تعهد نظارت را گواهی امضا نماید و سپس آن را تحویل مالک بدهد بلکه باید به همراه مالک در دفتر خانه حاظر شود و بعد از گواهی امضای قرارداد نظارت، که در هر استانی ممکن است متفاوت باشد را به مالک داده و مالک باید با درج نام و نام خانوادگی و تاریخ ، تمام صفحات قرارداد را امضا و اثر انگشت نماید . ومهندس ناظر هم باید تک تک صفحات را با درج نام و نام خانوادگی خود و ثبت تاریخ ، ممهور به مهر نماید . قرارداد نظارت باید در دو نسخه تنظیم گردد که یک نسخه آن نزد مالک و یک نسخه نزد مهندس ناظر باقی می ماند .البته در بعضی استانها ممکن است که قرارداد ها سه نسخه ای باشد و یک نسخه هم نزد سازمان نظام مهندسی استان بایگانی می شود .

 

• موضوع مهم بعدی که بسیار قابل تامل می باشد این است که باید توجه شود که امضای مالک برروی صفحات قرارداد حتماً امضای واقعی خودش باشد .برای اینکه از این موضوع مطمئن شوید باید حتماً در حین امضای فرم تعهد نظارت در دفتر خانه اسناد رسمی مهندس ناظر همراه مالک حضور داشته باشد چون این فرم گواهی امضای محضری می شود و مالک در دفتر خانه مجبور است که امضای خود را معرفی نماید . خوشبختانه الان دفتر خانه های اسناد رسمی با دقت و وسواس بیشتری امضاها را گواهی امضا می نمایند .به همین جهت مهندس ناظر باید یک برگ کپی از برگه تعهد امضا را نزد خود جهت کنترل امضای مالک ومقایسه آن با امضای قرارداد نگه دارد .موضوع مهم بعدی این است که فردی که می خواهد قرارداد نظارت را امضا کند یا باید مالک باشد و یا وکالتنامه کاری مبنی بر اخذ پروانه ساختمانی از طرف مالک زمین داشته باشد که اگر این وکالتنامه وکالت بلا عزل باشد خیلی بهتر است. ناظر باید کپی آن وکالت نامه را از طرف مقابل تحویل گرفته و نزد خود نگه دارد تا جایگاه آن فرد نزد مهندس ناظر مشخص گردد.

موضوع دیگر تاریخ شروع قرارداد نظارت ( منظور شروع مسئولیت مهندس ناظر نیست) می باشد.آیا این تاریخ ؛ تاریخ امضای قرارداد است یا تاریخ صدور پروانه ساختمانی ؟

این تاریخ دو رویه مختلف دارد و آن زمانی است که مالک و ناظر با هم به اختلافات مالی میخورند.لازم به یادآوری است که این قرارداد صرفاً یک قرارداد مالی بین ناظر و مالک می باشد و ربطی به تعهد نظارت مهندس ناظر ندارد و اگر زمان آن هم به پایان برسد از مسئولیت و تعهد مهندس ناظر نمی کاهد و مسئولیت مهندس ناظر مطابق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری اززمان صدور پروانه ساختمانی می باشد.

حال میخواهیم بدانیم این قراردادمالی زمان شروعش از تاریخ امضای قرارداد است که ممکن است چند ماه قبل از صدور پروانه میباشد یا از زمان صدور پروانه ساختمانی ؟

 

متاسفانه رویه شروع تاریخ این قرارداد در شورای انتظامی و محاکم قضایی با هم متفاوت است

• به عنوان مثال در شورای انتظامی استان تهران تاریخ شروع این قراردادمالی را از تاریخ صدور پروانه ساختمانی در نظر میگیرند . اما درمحاکم قضایی تاریخ شروع ؛ همان روزی که قرارداد بین طرفین، امضاء و رد وبدل می گردد، را در نظر می گیرند که رویه محاکم قضایی به سود مهندس ناظر می باشد به این دلیل که درصورت بروز اختلاف ، ناظر می تواند حق الزحمه بیشتری از مالک دریافت نماید.

 

موضوع بعدی بحث تمدید قراردادنظارت می باشد

• که این مدت قرارداد در استانهای مختلف متفاوت می باشد. لازم به ذکر است که تعرفه ای که هر ساله توسط هیات های چهارنفره هر استانی تصویب میشود رقم ریالی آن صرفاً برای مدت زمان اعتبار قرارداد منعقد شده بین ناظر و مالک می باشد.و اگر تاریخ این قرارداد به پایان رسید و موکول به سال دیگر شد مالک باید مابه تفاوت تعرفه سال جدید با سال قبل را که در متراژ ساختمان ضرب می شود را به مهندس ناظر پرداخت نماید .

 

• همانطور که قبلاً گفتیم رویه شورای انتظامی با رویه کمیته داوری متفاوت است . لازم به توضیح است که به دلیل اختلافات زیاد بین مالک و مهندس ناظر بر سر مابه تفاوت حق الزحمه نظارت، در اواخر دهه 80 کمیسیون حقوقی سازمان نظام مهندسی استان تهران وساطت کرده و بنابر این شد که اختلافات بین مالک و ناظر را حل نماید و در حدود سالهای 1390 و 1391 بنا به پیشنهاد جناب مهندس میر رضوی به هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران ، بندی به قرارداد های بین ناظر و مالک اضافه شده مبنی بر اینکه باید برای این قرارداد ها داور انتخاب شود تا مالک و ناظر کمتر به محاکم قضایی و دادگاه مراجعه کنند و داور در این بین نظر دهد .بنابراین کمیته ای در سازمان تشکیل و مستقر گردید تحت عنوان کمیته داوری ؛ که بسیار در حل مشکلات بین ناظر و مالک مشکل گشا بوده است . بنابراین باید مهندسین ناظر حدود دو ماه قبل از اتمام مدت قراردادشان ، مراتب اتمام مدت قرارداد را مکتوب به سازمان نظام مهندسی اعلام نمایند تا بتوان مابه تفاوت حق الزحمه نظارت را ازمالکین دریافت نمایند در غیر اینصورت شورای انتظامی ، حکمی مبنی بر پرداخت این وجه به نفع مهندسین ناظر صادر نمی نماید .

 

• ذکر این نکته در اینجا لازم است که مالکین مهندسان ناظر را تا زمان صدور برگ سبز پایانکار مدیریت میکنند و به ناظر وعده پرداخت مابه تفاوت مدت قرارداد را میدهند، اما در آخر کاربه وعده خود عمل نمیکنند و ناظرین هم از دادن برگ سبز پایان کار امتناع کرده و کار به شورای انتظامی سازمان کشیده میشود . درآنجا از مهندس ناظر سئوال میشود که اتمام مدت قراردادرا حداقل دو ماه قبل از پایان قرارداد مکتوب به سازمان اعلام نموده اید ؟ اگر ناظر این کار را نکرده باشد، مجبور به صدور و تحویل برگ سبز به مالک خواهد شد . بنابراین لازم است قبل از اتمام مدت قرارداد ناظرین با مراجعه به سازمان، اتمام مدت قرارداد را مکتوب اعلام نمایند . اما در کمیته داوری به این موضوع تا حدودی به چشم اغماض نگاه میشود و به این نامه کمتر توجه می شود و باز آن هم بستگی به زیرکی مالکین دارد و اگر بدانند که اعلام این نامه به سازمان اهمیت دارد، قطعاً به شورای انتظامی عدم گزارش و اطلاع رسانی در خصوص اتمام قرارداد توسط ناظر را گزارش خواهد داد که باز ناظر محکوم خواهد شد.

 

• موضوع بعدی بسیار مهم و بحث برانگیز است.فرمهای تعویض ناظر در استان تهران سه وجهی بوده و توسط شهرداری تهران تهیه و ارائه گردیده است و این فرمها باید تکمیل گردند و توسط ناظر قدیم و ناظر جدید و مالک ساختمان در دفتر خانه اسناد رسمی گواهی امضای محضری شوند و این گواهی های محضری توسط مالک به دفاتر خدمات الکترونیک  تحویل ودرخواست تعویض ناظر میشود.

دراینجا صحبت از تعویض توافقیست. یعنی اینکه مالک و ناظر قدیم به این توافق رسیده اند که در وسط زمان قراردادشان ناظر تعویض شود.اولین بحث مهم ، بحث حق الزحمه نظارت است .همانطور که میدانید حق الزحمه به حساب سازمان واریز شده و تا این مرحله ناظراول درصدی از پول خود را دریافت کرده است و با توجه به تعویض پیش رو ، دیگر درخصوص الباقی آن نمیتواند ادعایی داشته باشد. حال سئوال پیش می آید که ناظر جدید به چه صورت باید حق الزحمه  خود را که در صندوق سازمان باقیمانده است ، دریافت نماید؟ با توجه به اینکه ناظر اول حدود 50تا60درصد حق الزحمه خود را دریافت کرده است ؛ پولی که در صندوق سازمان باقی مانده کمتر از حق الزحمه واقعی ناظر جدید است و این درحالی است که پیشرفت فیزیکی پروژه کمتر از پیشرفت ریالی آن می باشد و ناظر جدید ممکن است این حق الزحمه کمتر از حق واقعی خود را قبول نکند بنابراین ناظر جدید قبل از گواهی امضای دفتر خانه در ابتدای کار، باید بین خود و مالک قراردادی توافقی منعقد نماید( این قرارداد کاملاً قانونیست) و به همان مقدار که ناظر قدیم پول دریافت کرده است  و نباید بیش از تعرفه سازمان باشد را از مالک دریافت کند و الباقی حق الزحمه را که درصندوق سازمان است با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه از سازمان دریافت کند. اگر ناظر جدید نتوانست در ابتدای امر و قبل از گواهی امضای دفتر خانه  این قرارداد را تهیه  و پول خود را ازمالک بگیرد دیگر تا آخر کار امکان دریافت این پول از مالک وجود ندارد و ناظر محکوم است که با الباقی پول که درصندوق سازمان است کار را به اتمام برساند . قرارداد بین ناظرجدید و مالک هم  از زمان گواهی امضای دفتر خانه وفصل مشترک عملیات انجام شده توسط ناظر قدیم شروع و تا پایان مدت قرارداد ناظر قدیم ادامه خواهد داشت .

نمونه فرمهای تعویض ناظر در پایان این جلسه به پیوست خواهد آمد .

 

• بحث قابل توجه وبسیار مهم دیگری در اینجا وجود دارد و آن است که بعضی از مهندسین این تصور را دارند که با اتمام مدت زمان قرارداد مالی فی مابین مالک وخود ناظر، دیگر نسبت به ساختمان تحت نظارتشان هیچگونه تعهدی ندارند. این تصور کاملاً اشتباه بوده و لازم است موکداً یادآوری شود که آن قرارداد صرفاً یک قرارداد مالی بوده و با اتمام مدت قرارداد، مهندس ناظر به هیچ وجه از تعهداتش نسبت به کار کم نمی شود. فقط تنها حسنش این است که اثبات میشود ناظر از مالک طبلکارمیباشد و میتواند بعد از اتمام کار در محاکم قضایی پیگیر طلب خود شود . متاسفانه دراین خصوص پرونده های زیادی وجود دارد و قضات محاکم قضایی و کارشناسان رسمی همگی باهم در خصوص موضوع فوق، وحدت رویه دارند چون پروانه ساختمانی بدون مهندس ناظر ، اصالت و هویت ندارد.

 

 

بازخوانی پرونده ای در خصوص تعویض ناظر

این پرونده مربوط به ساختمانی مشارکتی و به متراژ 600مترمربع واقع در منطقه 12 تهران و با تاریخ صدور پروانه سال 1391 بوده و ساختمان تک ناظره بود که  به خانم مهندس معماری نظارت این کار ارجاع شده بود.در همان ابتدای اجرای فونداسیون به خاطر دقت مهندس ناظر و یاشاید هم سختگیری های وی ، سازنده  معترض شده و از مهندس ناظر خود درخواست تعویض  توافقی ناظررا دارد و ناظر هم قبول کرده ومقرر میگردد که با هم به دفتر خانه اسناد رسمی رفته و بعد از دادن گواهی امضاء ناظر تعویض گردد.مراحل گواهی امضای دو طرف در دفتر خانه انجام میگردد و طرفین فرمهای مربوطه را گواهی کرده و ناظر یک نسخه کپی فرم را نزد خود نگه داشته و به خیال اینکه دیگر دراین ساختمان مسئولیتی ندارد و این فرم مبنای تعویض ناظر می باشد اصطلاحاً با پروژه خداحافظی می کندودیگر به کار سر نمی زند.

 

• مالک هم فرم را بایگانی کرده و پیگیر انتخاب ناظر جدید نمی شود و فرم را در دفتر خدمات الکترونیک به ثبت نمیرساند و به کار ساخت و ساز خود  تا پایان کار و سکونت ساکنین در آن ، بدون حضور ناظر ادامه میدهد تا زمانی که به پایانکار نیاز پیدا میکند و با ناظر قدیم خود تماس میگیرد و درخواست صدور پایانکار خود را مطرح می نماید و ناظر هم زیر بار این درخواست نمیرود.مالک از مهندس ناظر در شورای  انتظامی درخصوص عدم ارائه گزارشات مرحله ای به شهرداری و نهایت عدم نظارت وی و عدم صدور پایانکار، شکایت کرده و شورای انتظامی ناظر را احضار  و بازخواست مینماید و ناظر درخصوص تعویض خود، فرمها را به عنوان مدرک ارائه داده که متاسفانه به دلیل عدم تکمیل قسمت سوم فرم که متعلق به ناظر جدید می باشد وهمچنین عدم ثبت در شهرداری و عدم صدور پیرو پروانه ، ادعای او مورد قبول شورای  انتظامی قرارد نمی گیرد .پیرو پروانه همان پروانه تعویض ناظر می باشد که سند تعویض ناظر است و تاریخ درج شده در بالای آن ، مبنای زمان تعویض ناظر در شورای انتظامی و محاکم قضایی  قرار میگیرد و این تاریخ است که فصل مشترک  مسئولیت ناظر قدیم با جدید را مشخص و تعیین میکند.

متاسفانه دراین پرونده مهندس ناظر به 18 ماه محرومیت ازکار محکوم می شود و مالک که فرم تعویض ناظر را در دست داشت و دو قسمت آن تکمیل شده بود با توافق با یک مهندس ناظر دیگر که برگه استحکام گذاشت موفق شد که پایانکارخود را اخذ نماید .

نمونه فرمهای پیرو پروانه در پایان این جلسه به پیوست خواهد آمد .

 

بازخوانی پرونده ای دیگر

مشابه موضوع پرونده قبل هم در یکی از شهرهای استان البرز به صورت دیگر اتفاق افتاده است . بدین صورت که ناظرین قدیم و جدید و مالک در دفتر خانه اسناد رسمی فرمهای تعویض ناظر را گواهی  امضا میکنند وحتی در شهرداری ثبت هم میشود، اما مالک هیچ اقدامی درخصوص پیگیری پیرو پروانه انجام نمیدهد.در بین همین مدت زمان بین ناظر قدیم و ناظر جدیدکه حدود 4 ماه طول می کشد و ساختمان بدون ناظر بوده است، متاسفانه کارگری از ارتفاع سقوط کرده و فوت می کند و پرونده به دادگاه می رود و کارشناس یک نفره تعیین شده و ناظر قدیم  و جدید احضار میشوند و ناظر قدیم اعلام میکند که بنده تعویض ناظر شده ام و طبق این فرم تعویض ناظر، دیگر ناظر نیستم و ناظر جدید هم اعلام میکند که فعلاً اسم بنده واردپروانه نشده و صلاحیت من توسط شهرداری تائید نشده است و فقط فرم تعویض ناظر را گواهی محضری کرده ام . هم درکارشناسی یک نفره و کارشناسی سه نفره مهندس ناظر جدید تبرئه میشود و چون ناظر قدیم تا زمان صدور پیرو پروانه باید گزارشات را به شهرداری  اعلام میکرد و نکرده بود،بنابراین محکوم شد.پس ناظرین باید دراین خصوص پیگیر باشند تا مالک کار را پیگیری نماید و پیرو پروانه صادر شود درغیر اینصورت تا زمانی که اسم ناظر جدید در پیرو پروانه درج نگردد ناظر قدیم مسئول اصلی نظارت بر ساختمان می باشد .

 

بازخوانی پرونده در خصوص نحوه مجبورکردن مالک به پیگیری صدور پیرو پروانه

در سال 1391 در منطقه کامرانیه تهران مالکی اقدام به ساخت ملکی کرده که متاسفانه از همان ابتدای کار، نکات فنی و اجرایی را چه درفونداسیون و چه درستونها و دیوارهای حائل و …رعایت نمی کند و علی رغم تذکرات مکرر مهندس ناظر به مالک وارائه گزارشات به موقع و موثر به شهرداری ، که بی نتیجه می ماند ؛ با پیشنهاد مهندس ناظر مقرر میگردد که توافقی تعویض ناظر شود . بنابراین فرمهای تعویض ناظر توسط مالک و ناظر قدیم امضا و گواهی میشود و مهندس ناظر وقت به مالک این هشدار را می دهد که باید پیگیر انتخاب ناظر جدید باشد و تا زمان صدور پیرو پروانه او همچنان به پروژه سرکشی خواهد کرد و به شهرداری هم گزارش میدهد که مالک اجازه بتن ریزی سقف اول را ندارد . مالک هم قول مساعد !!! می دهد که این موضوع را تا حصول نتیجه پیگیری نماید و تاتعیین ناظر جدید ادامه عملیات را متوقف کند . از آن جا که شهرداری در خصوص گزارش جلوگیری از بتن ریزی سقف اول فقط به مالک اخطار میدهد، مالک نه تنها سقف اول بلکه ستون ها و سقف دوم را نیز  بتن ریزی میکند و چون مهندس ناظر فردی باتجربه بود کار را رها نکرده و مدام به کارگاه سرکشی کرده و گزارشاتش را به شهرداری ازائه میدهد . مالک در خصوص اینکه ناظر تعویض شده است و لزومی ندارد که دیگرایشان به کارگاه سرکشی نماید با ناظر صحبت می کند اما ناظر درپاسخ به مالک؛ ادامه مسئولیت خود را تازمان تعویض رسمی ناظر و جایگذینی ناظر جدید یادآور می شود . وقتی که ناظر متوجه میشود که مالک موضوع تعویض ناظر را پیگیری نمی کند  و قصد دارد از این فضای زمانی تعویض ناظر سوء استفاده نماید ، تصمیمی جدید اتخاذ می کند .

 

ناظر با مراجعه به واحد بازرسی اداره کار تهران واقع در خیابان هویزه اقدام به ارائه گزارشی مینماید که در آن استفاده مالک از اتباع غیرمجاز بیگانه و همچنین عدم رعایت نکات ایمنی در کارگاه را گزارش می دهد.دو روز بعد مامورین واحد بازرسی اداره کار نه تنها اقدام به پلمپ این کارگاه می نمایند بلکه به دلیل استفاده از کارگران بیگانه غیر مجاز مبلغ پانزده میلون تومان، مالک را جریمه نقدی می کنند . مالک که خود را در برابر مهندس ناظر خبره ، مستاصل میبیند چاره ای جز پیگیری موضوع تعویض ناظر ندارد و عاقبت این کار را انجام می دهد.